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一线城市房价何时下跌只有这现象出现才可能-【资讯】

发布时间:2021-07-15 11:43:29 阅读: 来源:排屑器厂家

楼市微观察

一线城市的房价持续走高是我们目前能看到的,由以往的量价齐升转变为量跌价涨。但在开发商看来,虽然现在销量下跌,但仍然没有降价的必要性。

为什么开发商认为没有下跌的必要性

在房企看来,目前房价没有下跌的必要性。开发商们做出这种判断主要基于以下几种现实。

首先,一二线城市商品房销售仍然较为乐观。虽然现在从房价收入比来看,房价的确较高,但由于供应量有限,且炒房资金都集中于这些城市,他们对购房欲望较为强烈。即使没有刚需支撑,这些投资需求也能够消化开发商的库存。

其次,开发商通过高杠杆和高周转,在一线城市保持了较为良好的现金流。有开发商表示,他们在北京的商品房销售较为稳健,特别是普通住宅销售较为良好。他们目前主推商住项目,因为商住项目销售要比普通住宅难度更大。这是大部分开发商在一线城市的销售策略,先推难度较大的商住房,而销售火爆的普通住宅则维持“细水长流”的销售策略。

第三,在开发商看来,一线房价目前仍然有上涨的空间。虽然目前北上广深都已实施限购,但从北京的限购效果来看,购房者和开发商普遍对政策不敏感,举个简单的例子,北京曾经作为限购最严的城市,曾经将一大批购房者挡在门外。但这也表示,五年后这部分需求将会集中释放。北京这些年房价虽然没有出现暴涨的局面,但其稳步上涨的态势一直未改。

第四、销量下跌不是因为限购。表面上看,销量下跌是因为限购导致有效购房者减少,而实际上是因为供应量的减少,一线城市在2015年以来土地供应持续减少,到了2016年更是少得可怜。举个例子,上海未来5年土地规划显示,平均每年只有12平方公里的新增用地,考虑到交通、工业和其他用地,这些土地大概只有三分之一能够进入房地产市场,而真正用于商品房开发的则更是少得可怜。

房改以来,商品房经历过三轮大范围降价,但都是大涨小跌,以北京为例,分别是:

2008年,北京房价出现了连续半年多的下跌行情,累积下跌超过13%,其原因是当时购房政策和货币政策收紧。收紧的原因是2007年以前北京房价出现暴涨,2005-2007年房价累积上涨超1倍,仅2007年就上涨超六成。而下跌行情在2008年下半年即告停止,随之上涨。

2011年下半年房价也走出了下跌行情,这主要是“新国五条”等调控政策持续出台,那一年限购全面推出,二套房首付高达70%并不再支持第三套房贷款,这极大削弱了购买力。但这一轮房价下跌幅度不足7%,明显小于2008年。

2014年4月开始,房价开启了第三轮下跌,此轮下跌行情持续十个月。主要是因为上一轮调整后房价报复性上涨(2012-2014年累积上涨超40%),透支了一部分购房需求,属于自然调整。

我们从这三轮的房价微调整中能看出,一线城市的调整是短暂的,而上涨则是长期的。而且政策的刺激效果正在衰减。

笔者认为,房价下跌至少要具备四点:

一是完善的住房租赁市场和公租房市场已经形成,如果租房市场不能够消化大部分刚需,这些需求必然在新房市场得到满足。目前距离租赁市场完善还有相当长的时间。

二是土地财政得以扭转,对土地的依赖性是房价难以下跌的重要原因,它直接推高了房价,如果地价降不下来,房价下跌就是空中楼阁。

三是资金投资渠道不再仅限于房地产。当前经济大环境不佳,大量他投资需求被积压在相对安全的房地产市场,如果这些需求不转移至其他投资渠道,房价还会被推高。

四是人口的调整。热门城市的人口都是净流入状态,而且这部分流入人口多为中青年,他们有着迫切的住房需求。这也是推高房价的重要原因。

文章来源:楼市微观察

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